房地产业土地增值税清算新政争议及优化管理

2021
05/26
作者:
中道财税

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【课程背景】


本课程根据近年来房地产企业土地增值税清算中的重点税务事项,结合土地增值税立法的背景分析及重大变化、国家最新房地产税收政策、陕西当地土地增值税政策,由国内著名财税专家帮助您全面、详细梳理房地产开发土地增值税存在的重点、难点及疑点,全面提高房地产企业的土地增值税管理水平。


【授课对象】


财务总监、财务经理、税务总监、税务经理、企业主办会计、税收专员等。


【课程收益】


1、深度解析土地增值税立法的重要意义及内容的主要变化。
2、全面梳理土地增值税清算审核流程的重点问题及应对策略。
3、深入分析房地产开发收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的政策特点,掌握土地增值税清算审核的重点。
4、揭示房地产业成本核算对象、开发成本项目和范围、共同成本分配方法,重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计、企业所得税的差异。
5、分析当前土地增值税几种主要筹划方法及合作建房、股权收购、项目投资、企业重组等特殊经营事项中土地增值税政策。
6、与国内房地产业税收专家零距离交流,解决您实际工作中的每一个财税疑难问题。

【授课专家】


陈萍生:

注册会计师,税务师,市级税务稽查局高级主办。国内知名实战派财税咨询专家。曾为某省税务局特聘税收业务专家,中国税务报特约审稿人,国家税务总局稽查局税收专项检查组成员,国家税务总局税收业务咨询服务组成员。在国家级刊物发表税收业务文章200多篇,出版财税专著7部。从事财税专业教育培训和实际税务工作 20余年,多家财税专业机构税务顾问,已服务众多企业的财税管理、资产重组、税务筹划事项。


【课程大纲】


一、房地产土地增值税清算政策实务解析
1、土地增值税的征税对象和范围,无产权的地下建筑物和公共配套设施,是否征收土地增值税?小产权房是否应缴纳土地增值税?
2、土地增值税清算对象分类,包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类,销售旧房如何预征和清算?
3、土地增值税的预征,哪些类型房产不预征土地增值税?什么情况下可以实行核定征收?营改增后,简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化。
4、土地增值税清算的两种类型和清算时点,包括清算责任和清算时点的选择。
5、土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法,包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回,面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税?营改增后,简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定?跨营改增期的项目清算时,清算项目收入如何确定?
6、房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析。
7、“营改增”前后,土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后,一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额,其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减?两种确定方法中哪一种对企业有利?
8、开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析,公共配套设施费用、开发间接费用(总部费用和项目部费用的归集划分)政策分析。
9、开发费用(管理费用、销售费用、财务费用)扣除政策分析,利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除?
10、送车位、送装修支出进开发成本或开发费用扣除分析。
11、税金及附加在“营改增”前后的变化分析,什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除?什么情况下不能全部扣除?
12、加计扣除政策分析,转让哪些开发产品不能加计扣除?
13、扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法,包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法,连体楼土地成本和开发成本如何分摊?
14、土地增值税项目清算后再转让剩余开发产品的处理分析,后续取得的成本和缴纳的税金可否计算扣除?
15、现行土地增值税优惠政策运用解析,搬迁补偿收入优惠、政府返还及补助收入优惠、普通标准住宅优惠、合作建房优惠、资产重组优惠等。
16、特殊事项的土地增值税处理,包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让、委托代建、资产重组等土地增值税政策解析。

二、新《土地增值税法(征求意见稿)》解读
1、新土地增值税法纳税人的变化。
2、清算总收入、扣除项目总额、税率的规定。
3、清算分类、清算责任、清算申报时间的变化。
4、税收优惠政策的的变化。
5、其他新内容、新变化。

三、土地增值税政策与企业所得税政策比较
1、企业所得税汇算清缴与项目清算差异比较。
2、应税收入差异,包括土地征用及拆迁补偿费返还收入、租金收入、投资收益、营业外收入和视同销售收入的区别。
3、房地产企业所得税收入确认与会计收入确认差异分析。
4、企业完工前收入和完工后收入企业所得税、增值税和土地增值税计税比较分析。
5、土地出让金成本、拆迁补差费扣除差异,含政府补助收入冲减土地成本,取得土地发生的红线外支出成本列支政策差异分析。
6、土地成本和拆迁补偿费等抵扣销售额冲减销售成本的核算分析。
7、开发成本差异,包括小区外成本、营销设施建造费、项目顾问费、设计费等差异。
8、开发项目公共配套费、小区地面地上停车位的差异分析。
9、建安合同一般计税和简易计税定价机制税收安排与成本核算分析。
10、开发费用差异,包括跨年度费用、销售费用、管理费用差异比较。
11、开发项目融资利息费用、手续费顾问费等财务费用的区别,含利息费用资本化和费用化列支区分时点,关联方融资借款利息支出符合哪些条件可以不受债资比例限制?
12、预提费用差异及后续费用,包括跨年度成本费用、报批报建费用、公共配套设施费用、建筑工程质量保证金、土地占用费等区别。
13、城建税、教育费附加等税金及附加扣除的差异。
14、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读,哪些费用需要发票,那些费用可以用收款收据、分割单和证明税前列支?与土地增值税扣除项目存在的关系。

四、土地增值税最新纳税申报表申报事项解读
1、土地增值税项目登记表填报解析及重点关注事项。
2、土地增值税纳税申报表(一)填报解析及关注事项。
3、土地增值税纳税申报表(二)填报解析及关注事项。
4、土地增值税纳税申报表(三)填报解析及关注事项。
5、土地增值税纳税申报表(四填报解析及关注事项)。
6、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表填报解析。
7、土地增值税纳税申报表(五)填报解析及关注事项。
8、土地增值税纳税申报表(六)填报解析及关注事项。
9、土地增值税纳税申报表(七)填报解析及关注事项。

五、开发项目土地增值税主要税收规划管理
1、企业收入方面的规划管理分析。
2、机构分设适用税收规划管理。
3、实物折扣与价格折扣选择的规划。
4、开发产品抵偿建筑工程款债务管理。
5、开发产品售后回租抵房价规划管理。
6、企业开发成本、开发费用的规划管理。
7、债转股项目合作开发税收管理规划。
8、企业股权转让税收规划管理。
9、土地增值税优惠政策运用的规划管理。
10、开发项目转让税收规划管理。
11、核定征收土地增值税规划管理。
12、其他税收规划管理风险分析。

【参会须知】


联系方式:029-89382771 89382779
会议时间:2021年6月17-18日(周四、周五)
会议地点:西安南方酒店玉祥门店(西安市莲湖区大庆路101号)
课程投资:2980元/人(会员按折扣正常消费)

【缴费方式】


账户名称:西安中道财税咨询有限公司
开 户 行:中国建设银行股份有限公司西安唐延路支行
账 号:61001923900052509318



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热点 | 坏账损失到底应该如何处理?

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临近年末,多数企业都陆续进行账面资产及债权债务的核查,就有企业财务碰到所谓的呆帐、死账,发现个别应收无法收回的情况,问询业务部门,表示此笔款项没有可收回的余地,那么,这种情况该如何判定、如何处理呢?


一、坏账确认方法


根据《财政部关于印发<企业国有资本与财务管理暂行办法>的通知》(财企[2001]325号)的第四条规定:


常见的企业坏账损失视不同情况按照以下方法确认:


(一)宣告破产、撤销:提供破产宣告、注销工商登记或吊销执照的证明或者政府部门责令关闭的文件等有关资料;


(二)债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡:取得法律文件的财产或者遗产不足清偿且没有继承人的应收款项;


(三)涉诉的应收款项:已生效的人民法院判决书、裁定书判定、裁定其败诉的,或者虽然胜诉但因无法执行被裁定终止执行的;


(四)逾期3年的应收款项:3年内没有任何业务往来、具有催收磋商记录,在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额,作为坏账损失;


 (五)逾期3年的应收款项:债务人在境外及我国香港、澳门、台湾地区的,经依法催收仍未收回,且在3年内没有任何业务往来的,在取得境外中介机构出具的终止收款意见书,或者取得我国驻外使(领)馆商务机构出具的债务人逃亡、破产证明后,作为坏账损失。


企业集团内部单位互相拖欠的款项,债权人核销债权应当与债务人核销债务同等金额、同一时间进行,并签订书面协议,互相提供内部处理债权或者债务的财务资料。


二、账务处理


1.坏账准备计提时:

借:坏账准备

贷:应收账款


2.坏账损失确认时:

借:坏账损失

贷:坏账准备


3.结转利润时:

借:本年利润

贷:坏账损失


三、税务处理


1.坏账准备计提时


根据企业所得税法规定:坏账准备在计提当期不允许扣除,所以需要在所得税申报时进行纳税调增。


2.坏账损失确认时


根据企业所得税法规定:坏账损失确认当期准予在所得税前扣除。


四、所得税前扣除


针对坏账损失确认后,此部分允许在所得税前扣除,纳税人也不可大意,虽然税务局不强制要求提供相应证明性资料,但该留存备的资料也是需要提前准备的,比如:应收帐款的业务合同、挂帐痕迹、款项催收函、确认坏账损失的各类前提证明资料(债务人注销通知书、破产清算公告、重组公告、失踪或死亡证明等等),为了更能证明业务的真实性、有必要时需出具一份资产坏账损失报告进行留存备查。


热点 | “私车公用”的涉税分析

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在实际工作中,私车公用是企业常见的业务,也是容易出现争议和误区的地方。今天小编就私车公用在个人层面和企业层面涉及的税费及要点与大家进行探讨。

私车公用是指公司股东或员工个人将自有车辆用于公司的经营活动,公司与员工签订租赁合同支付租金的一种经济行为。从实际执行层面上讲,“私车公用”分为两类主体,一是个人层面,二是企业层面。

一、个人层面

首先是个人层面,个人出租自己的私人车辆给公司,涉及的税种通常包括三个税种:增值税、印花税、个人所得税。

【增值税】既然出租形式要求,个人就需要就这一事项去税务局代开增值税发票。根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》规定:对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税;适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

也就是说个人出租自己的私人车辆给公司,按照个人比照小规模纳税人的原则,租金低于10万元且开具普通发票的,都是免征增值税的。

【印花税】根据《中华人民共和国印花税法》,租赁合同,按照租金的千分之一缴纳印花税,并且印花税是签订合同的双方都要缴纳的税种。另外,根据 财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告:对于个人而言,可以比照增值税小规模纳税人在50%的税额幅度内减少缴纳印花税。

【个人所得税】根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》国令第707号规定,个人租赁财产所得,应按照20%缴纳个人所得税。同时,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

注意:“次”是以一个月内取得的收入为一次。也就是说不论是按年付钱还是按天付钱,都是以一个月的租金收入为基准计算个税。

二、企业层面

就出租业务而言,企业层面通常会涉及到印花税和企业所得税。

【印花税】印花税的缴纳主体是合同双方,对于出租业务而言,企业缴纳印花税和个人是一样的,也是照租金的千分之一缴纳印花税。并且企业如果属于六税两费的优惠主体,也可以享受减免缴纳印花税的优惠政策。

【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法》规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

由法条和政策来看,只要与企业的生产经营活动相关的费用,都可以税前扣除。但是该政策在全国各地的执行口径是不同的,小编认为执行重点是:

1)私车公用要签订租赁合同,企业按市场价格支付给员工租赁费用,员工要提供租赁发票给公司;

2)车辆购置税、车辆保险费等不得在税前扣除;

3)如果企业要税前扣除相关的汽油费、维修费等,需要提前在合同中有约定并提供合法有效凭据。